Problema com Construtora: Distrato, Atraso e Falência — O Que Fazer
- RM Veiga Advocacia
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Nem todo problema com uma construtora se resolve apenas com a entrega do imóvel: obras paralisadas, empresas em recuperação judicial e a necessidade de desistir da compra são situações que exigem entendimento claro sobre distrato, prazos e proteção do patrimônio de afetação.
Este guia reúne os principais cenários de conflito com construtoras e o que a lei prevê para proteger o comprador em cada um deles.
Cada financiamento e cada empreendimento têm particularidades
O que é distrato e quando ele acontece
O distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel na planta ou em construção, seja por iniciativa do comprador (desistência) ou da construtora (descumprimento contratual). Desde 2019, o distrato é regulado pela Lei 13.786/2019 (Lei do Distrato), que trouxe regras mais claras sobre devolução de valores.
Percentuais de retenção no distrato por desistência do comprador
| Regime do empreendimento | Percentual que a construtora pode reter |
|---|---|
| Empreendimento com patrimônio de afetação | Até 50% dos valores pagos |
| Empreendimento sem patrimônio de afetação | Até 25% dos valores pagos |
| Loteamento (Lei 6.766/79) | Até 10% dos valores pagos, com regras próprias |
Além da retenção, a construtora deve devolver o restante dos valores pagos em prazo definido em lei (em regra, até 30 dias após o "habite-se" ou conforme prazo específico pactuado).
Obra paralisada ou atraso sistemático
Quando a obra é interrompida por tempo prolongado, sem justificativa técnica razoável, o comprador pode considerar isso descumprimento contratual grave, que autoriza a rescisão do contrato por culpa da construtora — hipótese em que a devolução dos valores costuma ser integral, sem as retenções aplicáveis à desistência do comprador.
Construtora em recuperação judicial ou falência
Se a construtora entra em recuperação judicial ou falência, a existência de patrimônio de afetação no empreendimento é decisiva: os recursos vinculados àquele projeto específico ficam, em tese, protegidos e destinados à conclusão da obra, mesmo diante das dívidas gerais da empresa. Sem essa proteção, o comprador concorre com os demais credores da construtora, o que aumenta significativamente o risco de perda dos valores pagos.
O que fazer diante de problemas com a construtora
- Reunir todo o histórico de comunicação, contratos e comprovantes de pagamento;
- Verificar se o empreendimento tem patrimônio de afetação instituído;
- Formalizar notificação extrajudicial antes de qualquer medida judicial;
- Avaliar, com apoio jurídico, se a melhor estratégia é aguardar a conclusão da obra, negociar o distrato ou buscar rescisão por culpa da construtora;
- Em caso de recuperação judicial, habilitar o crédito no processo, se for a via aplicável ao caso.
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Perguntas frequentes
Quanto a construtora pode reter se eu desistir da compra?
Depende do regime do empreendimento: até 50% dos valores pagos em empreendimentos com patrimônio de afetação, e até 25% nos que não têm essa proteção, conforme a Lei 13.786/2019.
Se a obra parar, tenho direito a reaver todo o dinheiro pago?
Em caso de paralisação prolongada sem justificativa, isso costuma ser tratado como descumprimento contratual pela construtora, o que pode gerar direito à devolução integral dos valores pagos, sem as retenções aplicáveis à desistência do comprador.
O que acontece com meu contrato se a construtora falir?
Se o empreendimento tiver patrimônio de afetação, os recursos vinculados a ele ficam protegidos para a conclusão da obra; sem essa proteção, o comprador concorre com os demais credores no processo de falência ou recuperação judicial.
Vale a pena aceitar a primeira proposta de distrato da construtora?
Nem sempre. É recomendável avaliar, com apoio jurídico, se os percentuais de retenção propostos estão de acordo com a Lei do Distrato antes de aceitar qualquer proposta.
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