Comprar Imóvel na Planta: Como Funciona e Cuidados Essenciais
- RM Veiga Advocacia
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Comprar um imóvel na planta costuma ser mais barato do que comprar um imóvel pronto, mas envolve variáveis específicas: o imóvel ainda não existe fisicamente, o preço pode ser reajustado durante a obra e o prazo de entrega tem uma margem legal de atraso tolerada pelos tribunais.
Este artigo explica como funciona juridicamente a compra na planta e o que verificar antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda.
Cada financiamento e cada empreendimento têm particularidades
O que caracteriza a compra na planta
Na compra na planta, o comprador assina um contrato de promessa de compra e venda antes ou durante a construção do empreendimento, com base no projeto, no memorial descritivo e no quadro de áreas apresentados pela incorporadora. A entrega das chaves só ocorre depois de concluída a obra e obtido o habite-se.
Registro de incorporação: exigência legal antes das vendas
A Lei 4.591/64 exige que o empreendimento tenha o Registro de Incorporação (RI) no Cartório de Imóveis antes de iniciar as vendas na planta. Comprar de uma incorporação sem esse registro aumenta significativamente o risco jurídico do negócio.
O prazo de tolerância de 180 dias
É comum que os contratos prevejam uma cláusula de tolerância de até 180 dias de atraso na entrega, sem que isso gere direito à multa ou indenização. O Superior Tribunal de Justiça já validou esse tipo de cláusula, desde que redigida de forma clara e não abusiva. Passado esse prazo, no entanto, o comprador passa a ter direito a compensações.
Reajuste do saldo devedor durante a obra (INCC)
Enquanto o imóvel está em construção, é comum que o saldo devedor seja corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), refletindo a variação de custos da obra. Após a entrega das chaves, o índice de correção costuma mudar para outro, como o IGP-M ou IPCA, conforme previsto em contrato.
Documentos que a Lei do Distrato exige no contrato
A Lei 13.786/2019 (Lei do Distrato) trouxe mais transparência para a venda de imóveis na planta, exigindo um quadro-resumo no início do contrato, com informações como:
- Preço total e forma de pagamento;
- Prazo de entrega e cláusula de tolerância;
- Índices de reajuste aplicáveis antes e depois da entrega;
- Percentuais de retenção em caso de desistência ou distrato;
- Existência ou não de patrimônio de afetação.
Cuidados antes de assinar
- Verificar o registro de incorporação do empreendimento;
- Ler atentamente o quadro-resumo e simular o valor final do imóvel considerando o reajuste pelo INCC;
- Confirmar o prazo de tolerância e a data-limite absoluta de entrega;
- Avaliar as condições de distrato antes de assinar, para entender o custo de uma eventual desistência.
Antes de assinar ou desistir do contrato, converse com um advogado
Perguntas frequentes
O prazo de tolerância de 180 dias é sempre válido?
O STJ reconhece a validade dessa cláusula quando redigida de forma clara e não abusiva, mas ela só se aplica uma vez; passado esse prazo, o comprador tem direito a compensações pelo atraso.
O que é o quadro-resumo exigido pela Lei do Distrato?
É um resumo, no início do contrato, com as principais condições do negócio — preço, prazo, reajustes e regras de distrato — para facilitar o entendimento do comprador antes de assinar.
O valor do imóvel na planta pode aumentar durante a obra?
Sim, o saldo devedor costuma ser corrigido pelo INCC até a entrega das chaves, o que deve ser considerado no planejamento financeiro do comprador.
Comprar na planta é mais arriscado do que comprar pronto?
Envolve riscos específicos, como atraso na entrega e variação do índice de reajuste, mas, com a devida checagem do registro de incorporação e do quadro-resumo, pode ser um negócio seguro e vantajoso.
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