Defeito Construtivo: Garantia Quinquenal e Direitos do Comprador
- RM Veiga Advocacia
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Rachaduras nas paredes, infiltrações, problemas na fundação ou falhas na estrutura são exemplos de defeitos construtivos que podem comprometer a segurança e o valor de um imóvel. A boa notícia é que a legislação brasileira prevê uma garantia mínima de responsabilidade da construtora por esse tipo de problema — a chamada garantia quinquenal.
Neste artigo, explicamos o que diz o art. 618 do Código Civil, a diferença entre vícios aparentes e ocultos, e o caminho para responsabilizar a construtora por defeitos identificados após a entrega do imóvel.
Cada financiamento e cada empreendimento têm particularidades
O que é a garantia quinquenal (art. 618 do Código Civil)
O art. 618 do Código Civil estabelece que o construtor de um edifício responde, pelo prazo de 5 anos, pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo. Ou seja, problemas estruturais graves — que comprometam a segurança da edificação — podem ser cobrados da construtora dentro desse prazo, contado a partir da entrega da obra.
Vícios aparentes x vícios ocultos: prazos diferentes
| Tipo de vício | O que é | Prazo para reclamar |
|---|---|---|
| Vício aparente | Defeito perceptível logo na entrega ou uso inicial (ex: piso solto, pintura malfeita) | 30 dias para bens não duráveis / 90 dias para duráveis, conforme o CDC, a contar da constatação |
| Vício oculto | Defeito que só se manifesta com o tempo (ex: infiltração que aparece meses depois) | Prazo do CDC começa a contar a partir do momento em que o vício se torna evidente |
| Vício estrutural (solidez e segurança) | Problemas graves que comprometem a segurança da edificação | Garantia de 5 anos (art. 618 do Código Civil), com prazo de 180 dias após a ciência do defeito para ajuizar a ação, conforme entendimento do STJ |
Quem responde pelo defeito construtivo
A responsabilidade pode recair sobre a construtora, a incorporadora e, em determinados casos, o engenheiro ou arquiteto responsável técnico pela obra, de forma solidária. Isso significa que o comprador pode direcionar a cobrança a qualquer um dos responsáveis, cabendo a eles discutir entre si eventual divisão de responsabilidade.
Como agir ao identificar um defeito construtivo
- Documentar o defeito com fotos e vídeos assim que identificado;
- Contratar um engenheiro ou perito para elaborar laudo técnico, especialmente em problemas estruturais;
- Notificar formalmente a construtora, com prazo para vistoria e resposta;
- Guardar toda a comunicação trocada com a construtora sobre o problema;
- Buscar orientação jurídica para avaliar se cabe reparação do defeito, indenização por danos materiais ou, em casos graves, ação judicial com base na garantia quinquenal.
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Perguntas frequentes
Depois de quanto tempo da entrega eu ainda posso reclamar de um defeito estrutural?
A garantia quinquenal do art. 618 do Código Civil cobre defeitos de solidez e segurança por 5 anos contados da entrega da obra, com prazo adicional para ajuizar a ação após a ciência do problema.
Infiltração é considerada vício oculto?
Frequentemente sim, pois costuma se manifestar meses ou anos após a entrega, o que faz o prazo para reclamar começar a contar a partir do momento em que o problema se torna evidente, e não da entrega do imóvel.
Quem devo acionar em caso de defeito construtivo: a construtora ou a incorporadora?
A responsabilidade costuma ser solidária entre construtora, incorporadora e, em alguns casos, o responsável técnico da obra, permitindo ao comprador direcionar a cobrança a qualquer um deles.
Preciso de um laudo técnico para reclamar de um defeito construtivo?
Para problemas estruturais ou mais complexos, um laudo de engenheiro ou perito fortalece significativamente a reclamação e é frequentemente decisivo em eventual ação judicial.
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