Comprar Imóvel com Vários Proprietários: Cuidados com Copropriedade
- RM Veiga Advocacia
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Um mesmo imóvel pode pertencer a mais de uma pessoa ao mesmo tempo — situação chamada de copropriedade ou condomínio civil, comum em heranças, compras conjuntas ou sociedades. Comprar um imóvel nessa condição exige cuidados específicos, sob pena de a compra ser anulada ou contestada por um dos coproprietários.
Este artigo explica como funciona a copropriedade de imóveis, o direito de preferência entre condôminos e os cuidados indispensáveis antes de comprar uma fração ou o imóvel todo.
Cada imóvel tem uma situação jurídica diferente
O que é copropriedade e fração ideal
Quando um imóvel pertence a duas ou mais pessoas — por herança, compra em conjunto ou qualquer outro motivo —, cada uma delas é titular de uma fração ideal do bem, e não de uma parte física determinada. Ou seja, três herdeiros donos de um imóvel em partes iguais possuem, cada um, 1/3 do imóvel como um todo, não um cômodo específico.
Direito de preferência entre condôminos (coproprietários)
O art. 504 do Código Civil estabelece que, quando um coproprietário quiser vender sua fração ideal a terceiros, os demais condôminos têm direito de preferência para adquiri-la, em igualdade de condições. Se essa preferência não for respeitada, o condômino preterido pode requerer para si a fração vendida, no prazo de 180 dias, depositando o preço pago.
Na prática, isso significa que comprar a fração ideal de um imóvel sem verificar se os demais coproprietários foram notificados é um risco real de a compra ser desfeita depois.
Vender o imóvel todo exige anuência de todos
Diferente da venda de uma fração ideal isolada, a venda do imóvel como um todo exige a anuência (assinatura) de todos os coproprietários. Um único condômino não pode, sozinho, vender o imóvel inteiro — apenas sua própria fração ideal.
Cuidados antes de comprar imóvel com vários proprietários
| Situação da compra | O que verificar | Risco se não verificado |
|---|---|---|
| Comprar o imóvel inteiro | Assinatura de todos os coproprietários no contrato e na escritura | Nulidade da venda quanto às frações não anuídas |
| Comprar apenas uma fração ideal | Comprovação de que os demais condôminos foram notificados sobre a venda | Condômino preterido pode reaver a fração em até 180 dias |
| Coproprietário incapaz ou menor | Alvará judicial autorizando a venda da fração | Venda pode ser anulada por falta de autorização |
| Coproprietário no exterior ou ausente | Procuração pública específica com poderes para vender | Venda pode ser contestada por ausência de representação válida |
O que fazer diante da recusa de um coproprietário
Quando um dos donos não quer vender e os demais desejam, ou quando não é possível chegar a um acordo sobre o uso do imóvel, a solução costuma passar por:
- Ação de extinção de condomínio (divisão ou venda judicial do bem, com partilha do valor);
- Ação de arbitramento de aluguel, quando um coproprietário usa o imóvel com exclusividade e os demais não recebem contrapartida;
- Negociação direta para compra e venda das frações entre os próprios condôminos.
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Perguntas frequentes
Posso comprar a fração ideal de apenas um dos donos do imóvel?
Sim, mas os demais coproprietários têm direito de preferência para comprar essa fração nas mesmas condições. Se não forem notificados, podem reaver a fração vendida em até 180 dias.
Um coproprietário pode vender o imóvel inteiro sozinho?
Não. A venda do imóvel como um todo exige a anuência de todos os coproprietários. Sozinho, cada condômino só pode dispor da própria fração ideal.
O que acontece se um coproprietário for menor de idade?
É necessário alvará judicial autorizando a venda da fração pertencente ao menor, geralmente representado pelos pais ou tutor.
Como resolver quando os coproprietários não entram em acordo sobre o imóvel?
O caminho costuma ser a ação de extinção de condomínio, que pode resultar na divisão física do bem (quando possível) ou na venda judicial com partilha do valor entre os donos.
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