Comprar Imóvel com Dívida de Condomínio: Quem Paga?
- RM Veiga Advocacia
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Uma das perguntas mais frequentes na compra de apartamentos é: se o imóvel tem dívida de condomínio, quem responde por ela, o vendedor ou o novo dono? A resposta, segundo o Código Civil e a jurisprudência dominante, costuma surpreender quem não conhece o tema: a dívida acompanha o imóvel, independentemente de quem a gerou.
Neste artigo, explicamos por que isso acontece, como se proteger antes de comprar e o que fazer se você já comprou um imóvel com dívida condominial em aberto.
Cada imóvel tem uma situação jurídica diferente
Por que a dívida de condomínio segue o imóvel (obrigação propter rem)
A dívida de condomínio é classificada como obrigação propter rem ("em razão da coisa"): ela está vinculada ao imóvel, e não apenas à pessoa que a contraiu. Essa natureza está prevista, entre outros dispositivos, no art. 1.345 do Código Civil, que estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros.
Na prática, isso significa que o condomínio pode cobrar a dívida do novo proprietário, mesmo que ela tenha sido gerada integralmente pelo dono anterior.
O novo dono pode cobrar de volta do antigo proprietário?
Sim. Embora o condomínio possa cobrar a dívida do novo proprietário, este tem direito de regresso contra o antigo dono, ou seja, pode cobrá-lo depois por aquilo que pagou. O problema é que isso costuma exigir uma ação judicial adicional, com custo, tempo e risco de o antigo proprietário não ter mais patrimônio ou não ser localizado.
Como se proteger antes de comprar
| Cuidado | Por que é importante |
|---|---|
| Solicitar certidão negativa de débitos condominiais | Comprova, junto ao síndico ou administradora, se há dívidas em aberto |
| Verificar atas de assembleia recentes | Pode revelar cobranças extraordinárias ou ações judiciais em andamento contra a unidade |
| Incluir cláusula de retenção de parte do preço | Garante recurso para quitar eventual dívida identificada após a assinatura |
| Exigir comprovantes dos últimos boletos pagos | Confirma a regularidade recente dos pagamentos |
O que fazer se descobrir a dívida depois de comprar
- Reunir a certidão negativa (ou a ausência dela) que foi apresentada no momento da compra, para demonstrar boa-fé;
- Negociar diretamente com o antigo proprietário o ressarcimento do valor pago ao condomínio;
- Se não houver acordo, ingressar com ação de regresso contra o antigo dono, cobrando os valores pagos;
- Avaliar, com o auxílio de um advogado, se há responsabilidade da imobiliária ou do cartório envolvido na transação, quando aplicável.
A dívida de condomínio pode levar à perda do imóvel?
Sim. Caso a dívida não seja paga, o condomínio pode ajuizar ação de cobrança e, em último caso, penhorar o próprio imóvel para satisfazer o crédito — o Superior Tribunal de Justiça já pacificou que a dívida de condomínio, por sua natureza propter rem e essencial, pode levar à penhora mesmo de bem de família.
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Perguntas frequentes
Quem paga a dívida de condomínio: o comprador ou o vendedor?
Juridicamente, a dívida acompanha o imóvel (obrigação propter rem), então o condomínio pode cobrá-la do novo proprietário, que depois tem direito de regresso contra o antigo dono.
Como saber se um imóvel tem dívida de condomínio antes de comprar?
O caminho mais seguro é solicitar, por escrito, a certidão negativa de débitos condominiais junto ao síndico ou à administradora do condomínio.
A dívida de condomínio pode levar à penhora do imóvel?
Sim. Por ser considerada dívida essencial e de natureza propter rem, a jurisprudência admite a penhora do imóvel para quitar débitos condominiais, inclusive em imóveis considerados bem de família.
Posso me recusar a pagar a dívida de condomínio deixada pelo antigo dono?
Perante o condomínio, não — a cobrança pode recair sobre o imóvel e, portanto, sobre o proprietário atual. O caminho é pagar e depois cobrar o valor do antigo proprietário.
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