Comprar Imóvel Irregular: Riscos e Como Regularizar
- RM Veiga Advocacia
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Um imóvel pode ter matrícula e escritura em dia e, ainda assim, ser considerado irregular perante o município ou o Registro de Imóveis. Isso acontece, por exemplo, quando a construção não foi averbada, não existe habite-se, a metragem real diverge da escrita, ou parte do imóvel foi erguida fora do que a prefeitura autorizou.
Este guia da RM Veiga Advocacia explica os principais tipos de irregularidade imobiliária, os riscos concretos para quem compra e os caminhos legais de regularização.
Cada imóvel tem uma situação jurídica diferente
O que caracteriza um imóvel irregular
De forma geral, um imóvel é considerado irregular quando existe uma divergência entre a situação de fato (o que foi construído e como é usado) e a situação registrada e aprovada perante o poder público e o Cartório de Registro de Imóveis. As irregularidades mais comuns são:
- Construção sem alvará ou fora do projeto aprovado pela prefeitura;
- Ausência de habite-se (certidão de que a construção pode ser habitada);
- Construção não averbada na matrícula (a matrícula ainda descreve o terreno vazio);
- Área construída ou área do terreno divergente da escritura/matrícula;
- Loteamento de origem irregular ou não registrado;
- Uso do imóvel em desacordo com o zoneamento municipal.
Riscos de comprar um imóvel irregular
| Tipo de irregularidade | Principal risco para o comprador | Consequência prática |
|---|---|---|
| Construção sem habite-se | Dificuldade para obter financiamento e para revender | Bancos costumam exigir habite-se para conceder crédito |
| Construção não averbada | IPTU calculado só sobre o terreno, mas imóvel avaliado por menos na venda | Necessidade de averbação antes de vender ou refinanciar |
| Área divergente da matrícula | Risco de embargo ou multa da prefeitura | Pode ser necessário demolir o excedente ou regularizar via retificação |
| Loteamento irregular | Imóvel pode não ter matrícula individualizada | Depende de regularização fundiária (REURB) para obter escritura própria |
Como identificar irregularidades antes de comprar
Antes de fechar negócio, vale solicitar e analisar:
- Certidão de matrícula atualizada (para conferir se a construção está averbada);
- Certidão de habite-se junto à prefeitura;
- Planta aprovada e alvará de construção;
- Comparação entre a metragem da escritura e a metragem real (planta ou medição in loco);
- Certidão de uso e ocupação do solo, para confirmar se a atividade exercida no imóvel é permitida na região.
Como regularizar um imóvel irregular
A forma de regularização depende do tipo de irregularidade identificada:
- Averbação de construção: quando a construção existe fisicamente, mas não consta na matrícula — resolve-se com projeto aprovado, habite-se e requerimento ao cartório;
- Retificação de área: usada quando há divergência de metragem entre a matrícula e a realidade, por meio de procedimento administrativo no próprio cartório (retificação de área) ou judicial, em casos mais complexos;
- REURB (Regularização Fundiária Urbana): instrumento da Lei 13.465/2017 voltado a núcleos urbanos informais, como loteamentos irregulares e ocupações consolidadas, permitindo a emissão de título de legitimação fundiária;
- Usucapião: em situações de posse prolongada sem contestação, pode ser o caminho para obter a propriedade formal do imóvel irregular.
O papel do advogado na compra de imóvel irregular
Um levantamento jurídico prévio (due diligence imobiliária) identifica, antes da assinatura, quais irregularidades existem e qual o custo e o tempo estimado para regularização — informação que pode, inclusive, ser usada para negociar o preço do imóvel ou incluir cláusulas de responsabilidade do vendedor pela regularização.
Antes de assinar qualquer papel, converse com um advogado
Perguntas frequentes
Posso financiar um imóvel irregular?
Na maioria dos bancos, não, ou apenas com muitas restrições. A ausência de habite-se e de averbação de construção costuma inviabilizar o financiamento até que a regularização seja concluída.
Comprar imóvel irregular é ilegal?
Comprar, em si, não é ilegal, mas o comprador assume os riscos e, muitas vezes, o ônus de regularizar a situação junto à prefeitura e ao cartório.
O que é REURB?
É a Regularização Fundiária Urbana, instituída pela Lei 13.465/2017, que permite regularizar núcleos urbanos informais, como loteamentos e ocupações consolidadas, com emissão de título de propriedade ao final do processo.
Quem paga pela regularização, o comprador ou o vendedor?
Depende do que for negociado em contrato. É recomendável prever expressamente essa responsabilidade antes da compra, para evitar discussões futuras.
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