Comprar Imóvel com Inquilino: Direitos, Deveres e Direito de Preferência
- RM Veiga Advocacia
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Comprar um imóvel que já está alugado é uma situação comum e, em geral, mais simples do que outros cenários de risco imobiliário — desde que dois pontos da Lei do Inquilinato sejam respeitados: o direito de preferência do locatário e a possível continuidade do contrato de locação mesmo após a venda.
Este artigo explica como esses dois institutos funcionam na prática e o que o comprador precisa verificar antes de fechar negócio.
Cada imóvel tem uma situação jurídica diferente
Direito de preferência do inquilino na venda do imóvel
O art. 27 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) garante ao locatário o direito de preferência para comprar o imóvel alugado, em igualdade de condições com terceiros, sempre que o proprietário decidir vendê-lo. O proprietário deve notificar formalmente o inquilino, informando preço, condições de pagamento e demais termos da proposta recebida, dando-lhe prazo (em regra, 30 dias) para manifestar interesse.
O que acontece se o inquilino não for notificado
Se o imóvel for vendido a terceiro sem que o inquilino tenha sido notificado sobre a preferência, o locatário pode, no prazo de 6 meses a contar do registro da venda, requerer para si o imóvel, depositando o preço e demais despesas do negócio, desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel.
O contrato de locação continua valendo após a venda?
Aqui está um dos pontos mais importantes para quem compra imóvel alugado: conforme o art. 8º da Lei do Inquilinato, se o contrato de locação tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel, o novo proprietário é obrigado a respeitar o contrato até o fim do prazo acordado.
| Situação do contrato de locação | O comprador precisa respeitar o contrato? |
|---|---|
| Com cláusula de vigência averbada na matrícula | Sim, até o fim do prazo contratual |
| Sem cláusula de vigência ou não averbado | Não é obrigado a manter o inquilino; pode notificar para desocupação em 90 dias |
| Contrato por prazo indeterminado | Pode ser denunciado (rescindido) a qualquer momento, mediante aviso prévio de 30 dias |
O que verificar antes de comprar imóvel alugado
- Se o contrato de locação está averbado na matrícula do imóvel;
- Se existe cláusula de vigência em caso de venda;
- Qual o prazo restante do contrato de locação;
- Se o inquilino foi devidamente notificado sobre o direito de preferência antes da venda;
- Situação do pagamento dos aluguéis e eventual inadimplência do inquilino, que pode ser relevante para negociação do preço.
Como proceder se quiser o imóvel desocupado
Se o objetivo do comprador é usar o imóvel para moradia própria ou outra finalidade que exija desocupação, e o contrato não tem cláusula de vigência averbada, é possível notificar o inquilino para desocupação em até 90 dias, contados da notificação, conforme prevê a Lei do Inquilinato.
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Perguntas frequentes
O inquilino tem preferência para comprar o imóvel alugado?
Sim, conforme o art. 27 da Lei do Inquilinato, o locatário deve ser notificado e tem direito de preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
O novo dono é obrigado a manter o inquilino no imóvel?
Depende: se o contrato tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula, sim, até o fim do prazo. Caso contrário, o novo proprietário pode notificar o inquilino para desocupação em 90 dias.
O que acontece se o inquilino não for avisado sobre a venda?
Ele pode, em até 6 meses do registro da venda, pedir para si o imóvel, pagando o preço e as despesas do negócio, desde que o contrato esteja averbado na matrícula.
Comprar imóvel alugado é um bom investimento?
Pode ser, principalmente para quem busca renda com aluguel, mas é fundamental verificar prazo do contrato, cláusulas de vigência e situação de pagamento do inquilino antes de decidir.
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