Condomínio em Diadema: Cobrança, Convenção e Assembleia

• 29 Set 2026
• RM Veiga Advocacia
• Leitura de 9 minutos

Resposta direta: o condomínio é regido pelo Código Civil (arts. 1.331 a 1.358), pela convenção e pelo regimento interno. A taxa condominial é obrigação ligada à unidade: o atraso gera juros e multa, a cobrança pode ser feita por execução de título extrajudicial e o comprador responde pelas dívidas do vendedor perante o condomínio.

Viver ou investir em condomínio significa dividir custos, decisões e regras. Quando a convivência funciona, quase ninguém pensa em direito. Quando a taxa atrasa, a assembleia é contestada ou o vizinho descumpre o regimento, a diferença entre conhecer e não conhecer a lei aparece rápido.

Esta página integra o guia O que faz um advogado especialista em Direito Imobiliário em Diadema. Ela se liga à análise documental de imóvel, porque a dívida de condomínio é um dos primeiros pontos a conferir na compra, e a Direito Trabalhista em Diadema, já que o condomínio costuma ser empregador de porteiros, zeladores e faxineiros.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um caso concreto por advogado.

Como o condomínio se organiza

Taxa condominial: natureza, multa e cobrança

Contribuir para as despesas do condomínio é dever de todo condômino, na proporção das frações ideais, salvo disposição diversa da convenção (Código Civil, art. 1.336, I). Quem não paga fica sujeito a juros moratórios previstos na convenção ou, na falta, de 1% ao mês, e a multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º).

• Cobrança amigável: notificação, negociação e, se possível, parcelamento com confissão de dívida;
• Execução: a contribuição prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X);
• Prescrição: segundo o STJ, a cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos (Código Civil, art. 206, § 5º, I);
• Penhora do imóvel: a Lei 8.009/1990 admite a penhora do imóvel de família para taxas e contribuições ligadas ao próprio imóvel (art. 3º, IV), conforme a jurisprudência.

Comprar imóvel com dívida de condomínio

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Antes de pagar, exija a declaração de quitação e verifique no contrato quem responde por dívidas anteriores. Esse passo integra a análise documental de imóvel. Se a compra foi feita só por contrato particular, o risco aumenta, como mostra comprar imóvel somente com contrato de compra e venda.

Assembleias e decisões do condomínio

A assembleia é o espaço de decisão coletiva. Convocação irregular, quórum insuficiente e ata mal redigida são as causas mais comuns de questionamento. O Código Civil, com a redação da Lei 14.309/2022, admite assembleias por meio eletrônico, desde que respeitados os requisitos de convocação, identificação e registro. A lei também distingue obras necessárias, úteis e voluptuárias, com quóruns diferentes para cada uma (art. 1.341), o que exige atenção antes de votar reformas.

Deveres, multas e comportamento antissocial

• O condômino não pode usar a unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais, nem dar a ela destinação diferente da prevista na convenção (art. 1.336);
• Em caso de descumprimento reiterado dos deveres, o condômino pode ser constrangido a pagar multa de até cinco vezes a contribuição mensal, por deliberação de três quartos dos demais condôminos (art. 1.337);
• Para o comportamento antissocial reiterado que gere incompatibilidade de convivência, a multa pode chegar ao décuplo da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia (art. 1.337, parágrafo único).

Barulho, vazamento e conflitos de vizinhança

O direito de vizinhança protege segurança, sossego e saúde contra o uso anormal da propriedade vizinha (Código Civil, art. 1.277). Barulho excessivo, infiltração vinda de outra unidade e uso indevido de áreas comuns costumam começar em advertência do síndico, passar por multa prevista na convenção e, se não houver solução, chegar à Justiça. Guardar registros, fotos, laudos e comunicações formais fortalece qualquer medida.

O condomínio como empregador

Porteiros, zeladores, faxineiros e outros empregados criam relação de emprego com o condomínio, que é representado pelo síndico. Contratação, jornada, verbas rescisórias e responsabilidades seguem a legislação trabalhista e exigem atenção específica. Esse tema é tratado em Direito Trabalhista em Diadema.

Quando o problema envolve a regularização do imóvel

Unidades em edifícios sem matrícula individual, construção sem habite-se ou área divergente afetam a convenção e o rateio. Nesses casos, a solução passa por regularização de imóvel em Diadema. E quando o morador ocupa a unidade há anos sem título, a usucapião pode ser avaliada. Se a unidade está financiada e há atraso em várias contas, veja também alienação fiduciária e financiamento em atraso. Nos contratos de serviços de administradoras e empresas contratadas, o Direito do Consumidor em Diadema pode se aplicar.

Documentos que ajudam na consulta

• Convenção, regimento interno e as últimas atas de assembleia;
• Extrato do débito, boletos, notificações e comprovantes de pagamento;
• Comunicados do síndico ou da administradora e registros de ocorrências;
• Contrato de locação, quando houver, para definir quem paga cada despesa;
• Matrícula da unidade e escritura, para confirmar quem é o titular.

Fontes e base legal

• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 206, 1.277, 1.333, 1.336, 1.337, 1.341, 1.345, 1.347 e 1.348;
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 784, X;
• Lei 8.009/1990 (bem de família), art. 3º, IV;
• Prefeitura entrega escrituras a 5.000 famílias e garante segurança jurídica (Diário do Grande ABC, 30/12/2024);

Perguntas frequentes

Quem responde pela taxa de condomínio atrasada, proprietário ou inquilino?

Perante o condomínio, a cobrança recai sobre a unidade e seu titular, pois a taxa é obrigação ligada ao imóvel. Como o valor será dividido entre proprietário e inquilino depende do contrato de locação e da Lei do Inquilinato, que distingue despesas ordinárias e extraordinárias.

Qual a multa por atraso da taxa condominial?

O Código Civil prevê juros moratórios conforme a convenção ou, se ela for omissa, de 1% ao mês, e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º). A convenção pode fixar percentuais diferentes dentro desse limite de multa e deve ser consultada.

O condomínio pode penhorar o imóvel por dívida de taxa?

Pode. A Lei 8.009/1990 permite a penhora do imóvel de família para a cobrança de taxas e contribuições ligadas ao imóvel (art. 3º, IV), e a jurisprudência aplica essa exceção às cotas condominiais. A execução exige título válido e observância do procedimento.

Comprei imóvel com dívida de condomínio: preciso pagar?

Em regra, sim. O Código Civil estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio (art. 1.345). Por isso a declaração de quitação deve ser exigida antes do pagamento, e o contrato deve prever quem arca com dívidas anteriores.

Em quanto tempo prescreve a cobrança de taxa condominial?

Segundo o STJ, a cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, com base no art. 206, § 5º, I, do Código Civil. O prazo conta do vencimento de cada parcela, o que torna importante cobrar sem deixar dívidas antigas acumularem.

A assembleia de condomínio pode ser online?

Sim. O Código Civil, com a redação da Lei 14.309/2022, admite assembleias por meio eletrônico, desde que a convenção ou a assembleia autorize e sejam respeitados os requisitos de convocação, identificação dos participantes e registro da ata.

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